Todo acordo precisa contemplar as outras partes envolvidas, portanto, do ponto de vista da empresa Pite se tem o benefício de gerir as obras e dividir os seus custos ao longo do prazo de execução deste acordo. Finalmente, do ponto de vista dos advogados apesar de abriram mão de parte os seus honorários, para facilitar o acordo, receberiam de imediato os honorários remanescentes pelo trabalho já executado.
2. O acordo é bom para as outras partes envolvidas? Por quê?
O acordo é bom para a PITE S.A., pois a pessoa jurídica, além de ter meios mais factíveis para quitar a dívida, terá 24 meses, a partir da homologação judicial do acordo, para quitá-la. Além disso, a PITE poderá optar, a qualquer tempo, durante a vigência do acordo, pelo pagamento do débito em dinheiro
3. O que provavelmente aconteceria se não aprovássemos o acordo?
se não houvesse acordo, seguiríamos os trâmites jurídicos pelos quais haveria a probabilidade de que os pagamentos efetivos devidos ao condomínio fossem postergados por vários anos.
4. Qual é a origem da dívida da PITE que resultou nessa proposta de acordo?
lotes. Na demanda jurídica inicial constavam 113 lotes, porém ao longo do processo verificou-se que a quantidade atual de lotes sem o pagamento das taxas de condomínio é de fato 80 lotes.a origem da dívida da empresa é o não pagamento de taxas de condomínio de cerca de 80
5. Como vai funcionar operacionalmente esse acordo com a PITE?
pelo acordo o condomínio por intermédio da assembleia define as obras as obras importantes, a administração solicita os projetos dessas obras, considerando pelo menos 3 propostas, e a empresa Pite se responsabiliza pela execução das obras sendo que a fiscalização acerca da qualidade e dos prazos ficará com prepostos indicados pela administração do condomínio.
6. Quais os principais riscos deste acordo para o condomínio?
os principais riscos deste acordo são o não cumprimento dos prazos, não cumprimento de pagamentos, qualidade inadequada de materiais os serviços na execução das obras. Entretanto todos esses riscos seriam mitigados pelo pelas exigências contidas no próprio acordo. Além, de que no caso de não cumprimento por qualquer motivo (que não seja de responsabilidade da administração do condomínio) o processo judicial retorna a plena atividade, com os ônus de pagamento para a empresa devedora.
7. Os lotes dados em garantia são suficientes para honrar a dívida da PITE?
os lotes dados em garantia são suficientes para honrar a dívida da empresa. A ordem de grandeza é uma dívida de cerca de R$ 4.000.000 e cada lote vale cerca de R$ 200.000, ou seja com apenas 20 lotes já teríamos aproximadamente o valor total da dívida.
8. Por que a PITE não paga os valores que deve apenas em dinheiro?
basicamente a empresa sofreria uma grande descapitalização se pagasse diretamente a dívida, sendo assim, o escalonamento através do prazo de execução das obras e da execução do acordo (aproximadamente de 24 meses) permite que a empresa possa gerenciar melhor o seu fluxo de caixa, além de resolver indiretamente a pendência jurídica a respeito da gleba de Terra que está sendo utilizada para quitar parte da dívida.
9. Precisamos da gleba de terra que está incluída no acordo?
esta gleba de Terra esta sob demanda judicial pelo fato de, na ótica da administração da gestão anterior, fazer parte das propriedades do próprio condomínio, tendo em vista que também faz parte do perímetro de regularização. Entretanto, a administração atual do condomínio não encontrou documentação completa comprovando esta propriedade. Do outro lado a Pite, apesar de dispor da documentação de propriedade, teria dificuldades de repassar esta gleba que está sob demanda judicial. Importante destacar que para o condomínio a entrada desta gleba possibilita atingir os limites de permeabilidade do solo exigidos pelos órgãos ambientais o que favorecerá a sua regularização.
10. A gleba de terra incluída no acordo já não pertencia ao condomínio?
como dito, apesar de o condomínio considerar que esta gleba de Terra já lhe pertencia não havia documentação completa comprobatória o que levou a uma demanda judicial que poderá também durar vários anos para ser resolvida. Importante destacar que não basta que um administrador liste determinada área como pertencente ao condomínio para que essa alegação seja transformada em fato verídico. É preciso que a documentação seja completa para comprovar a propriedade.
11. Por que a gleba de terra já constava do perímetro de regularização que o condomínio apresentou aos órgãos ambientais?
quando a administração do síndico senhor Mauro reiniciou o processo de regularização do condomínio considerou que esta gleba de Terra era pertencente ao condomínio e por isso no levantamento topográfico já considerou essa gleba no perímetro de regularização e consequentemente todas as documentações posteriores levavam em conta que essa área pertencia ao condomínio. Porém no início da gestão do síndico senhor Eliseu foi verificado que não havia documentação completa comprobatória da propriedade o que levou a se considerar a vantagem de um acordo que se finalize essa outra demanda judicial.
12. Quanto vale a gleba de Terra incluída no acordo?
a gleba de Terra foi avaliada por empresa independente entre R$ 1.540.000 e R$ 2.084.000. Foi determinado pelo acordo um valor médio de R$ 1.812.000.
13. Como foi realizada a avaliação da gleba de terra?
A avaliação foi realizada por empresa qualificada constante no laudo de avaliação em anexo a documentação do acordo. Foram considerados todos os parâmetros técnicos para se definir o valor, as normas mandatórias, os pressupostos, as ressalvas e os fatores limitantes.
14. Como garantir que a gleba de Terra não tem dívidas (fiscais/ ambientais/etc) que possam recair sob a responsabilidade do condomínio?
foram tomadas todas as precauções para que isso não ocorra. Como pesquisas nos órgão de controle, na receita fazendária distrital, na esfera federal, além de constar do próprio acordo que eventuais dívidas seriam quitadas pela empresa devedora.
15. No acordo o condomínio receberá lotes da PITE em pagamento?
o acordo não prevê o recebimento direto dos lotes da Pite. Entretanto, na ausência de execução das obras ou de pagamentos, os lotes serão executados como garantia do acordo. Por este motivo apesar de constarem 80 lotes como garantia, de fato se fossem vendidos cerca de 20 a 30 lotes já seria suficiente para quitar o acordo.
16. Por que há diferença no número de lotes entre a demanda judicial inicial e o número de lotes contido no acordo?
no início da demanda judicial a administração considerou como se fossem da Pite alguns lotes que não dispunham de documentação completa no condomínio e no transcorrer do processo judicial a empresa conseguiu comprovar que vários desses lotes já haviam sido vendidos e que os compradores pagaram as taxas condominiais existentes. Por este motivo dos 113 lotes ajuizados na inicial restam atualmente 80 lotes que de fato são de propriedade da empresa devedora.
17. Por que o pagamento do IPTU para os lotes que servem de garantia não está explicito no acordo?
Se os lotes dados em garantia tiverem dívidas de IPTU ou outras dívidas junto aos órgãos governamentais basta que se executem um maior número de lotes para honrar com o saldo devido. Em resumo não há necessidade de se quitar IPTU antecipadamente ao eventual leilão de venda dos lotes dados em garantia, pois se venderiam tantos lotes quanto fossem necessários para quitar a dívida existente. Importante destacar que esta é a sistemática utilizada pelo judiciário.
18. A empresa irá executar quais obras?
as obras a serem executadas pela empresa serão decididas pelos condôminos em assembleia geral. A proposta da administração deverá priorizar demandas urgentes e necessárias para a regularização do condomínio, entre elas parte das obras de drenagem da quarta etapa por exemplo.
19. Qual o valor total da dívida da PITE que está contido no acordo? Esse valor da dívida é reajustado ou atualizado mensalmente?
o valor total da dívida da empresa é de cerca de R$ 4.000.000 este valor será reajustado mensalmente de modo que não haja prejuízo para o condomínio se houver uma demora maior para se aprovar o acordo. Serão seguidos os parâmetros de atualização determinados pelo judiciário.
20. Qual o prazo para a execução das obras e/ou pagamento da dívida contidos no acordo?
o prazo de execução das obras é de 12 meses e o prazo geral do acordo é de 24 meses. Após esse prazo se não forem finalizadas as obras no valor suficiente para quitar a dívida o devedor deverá fazê-lo em dinheiro.
21. Após aprovação do acordo a PITE poderá votar normalmente nas assembleias?
Sim, após a aprovação do acordo a empresa proprietária dos lotes estará apta a votar em assembleia.
22. Há riscos de a PITE, após a aprovação do acordo, obter vantagens modificando o acordo em assembleia (devido à grande quantidade de votos que passaria a ter)?
este risco deve ser mitigado juridicamente, pois há o conflito de interesses entre a empresa e as votações que podem onerar a própria empresa. Por este motivo o acordo deve ser celebrado como fato jurídico líquido e certo, sem possibilidades de revisões casuísticas em assembleias posteriores ao acordo.
23. Qual o papel da justiça neste acordo com a PITE?
a justiça poderá homologar o acordo o que dará segurança jurídica ao condomínio de que no caso de não cumprimento por parte da empresa devedora poderemos retornar com a demanda judicial e cobrarmos a dívida integral por esta via.
24. Qual o papel do conselho consultivo neste acordo com a PITE?
o conselho consultivo possui a atribuição de “orientar, aconselhar, fiscalizar e auxiliar a administração do síndico, podendo para tanto emitir parecer conclusivo sobre assuntos inerentes às suas atribuições”, conforme artigo 20 do nosso Regimento Interno. Cabe destacar que também cabe ao conselho consultivo (item nono do artigo 20º ) “analisar e avaliar os relatórios e pareceres das comissões propondo o adotando as medidas cabíveis de acordo com as leis vigentes a convenção este regimento interno e as demais normas internas do condomínio. Essas comissões são aquelas que foram designadas diretamente pelo síndico ou pelas assembleias.
25. Qual o papel do comitê aprovado em assembleia para avaliar a proposta desse acordo com a PITE?
o papel do comitê aprovado em assembleia era o de avaliar a proposta deste acordo, verificar a viabilidade e a oportunidade de sua aprovação. Ocorre que o comitê aprovado analisou a primeira versão do acordo, fez as ponderações acerca do mesmo e preferiu não avaliar as novas versões do acordo que inclusive atendem as ponderações feitas pelo próprio o Comitê. por este motivo o conselho consultivo que acompanhou o processo de modo completo, atendendo às suas atribuições previstas no regimento interno, elaborou um parecer e irá apresentá-lo em assembleia para votação em 01/05/22.
26. Os valores que seriam pagos para os advogados (sucumbência e contratuais) estão incluídos no valor total do acordo?
os valores que seriam pagos para os advogados estão excluídos do acordo, ou seja, serão pagos diretamente aos advogados e não causaram diminuição dos valores a serem recebidos pela administração. Cabe destacar que os advogados abriram mão de parte dos honorários para facilitar a aprovação do acordo.
27. Como será fiscalizado o cumprimento do acordo com a PITE?
o cumprimento do acordo será fiscalizado por prepostos definidos pela administração do condomínio. Há necessidade de que possuam conhecimento técnico para essas atividades, pois as obras precisam ser executadas com prazo e qualidade em acordo com os projetos aprovados.
28. Qual o papel da assembleia na avaliação e na aprovação deste acordo com a PITE?
a assembleia possui relevantes papéis: desde a aprovação do acordo, se for o caso, posteriormente indicando quais são as obras prioritárias para a execução por parte da empresa devedora e finalmente avaliando o monitoramento da execução das obras dentro da qualidade e do prazo. No caso de qualquer imprevisto ou fato relevante a assembleia deve ser convocada para determinar os procedimentos a serem seguidos.
29. Quais os riscos quais os principais riscos para o cumprimento deste acordo?
conforme dito, os principais riscos de um acordo desse tipo são relacionados com a própria dificuldade na execução de qualquer grande obra. Não basta se atentar ao preço e prazo sem se preocupar, por exemplo, com a qualidade da execução, portanto trata-se de assunto complexo que envolve diversos riscos. Foi realizado um esforço por parte da administração, dos conselheiros consultivos e do comitê no sentido de mitigar os principais riscos envolvidos. por exemplo é praticamente descartado o risco de não pagamento por parte da empresa, pois se assim agisse a empresa que pagaria o ônus pelo descumprimento do acordo junto da esfera judicial.
30. Como evitar que demandas judiciais futuras (ou dívidas trabalhistas/ fiscais/ ambientais/ etc) decorrentes da execução de obras possam recair sob a responsabilidade do condomínio?
para evitar que demandas judiciais futuras (por exemplo, dívidas trabalhistas fiscais ambientais decorrentes da execução das obras) pudessem recair sobre a responsabilidade do condomínio o próprio acordo prevê que nesses casos é a empresa devedora que deve arcar com as consequências dessas demandas judiciais.
